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今天主要讲述房产投资上的四道保险。这四道保险，既能帮助大家摸清自己的财务状况，也能帮助大家提高应对风险的能力。
一、70%的负债率红线
有的时候我们也该从银行的角度想想，银行本身的风控系统是很严格的，也有一堆精英在维护这套系统。既然银行愿意放7成的D款给你，说明银行也认为负债70%是个人违约的一个关键系数。
理论上，银行最多能承受的房价下跌幅度是30%（真实的数字只会更低）。试想如果你是一刀流或者0首付买的房子，轻易就跌成负资产了，对银行来说这就成了坏账。
这不是危言耸听，深圳曾经在2008年有短暂跌过20%左右，北京2017年317新政后也是有最高跌过15-20%，个别楼盘会更惨。
银行保留3成的额度作为自己的风险缓冲，来确保自己安全。而对个人来说，负债率70%意味着你没办法通过正常途径从银行再额外拿出一分钱。
所以当你的负债率是70%，这时候你的负债水平是没有任何弹性的，一旦你经济上有什么风吹草动，很可能资金链断裂，甚至破产。
可见不论对你个人还是银行来说，负债率70%的红线都是坚决不能突破的。
事实上确实有方式能突破银行D款7成的限制，但是多数情况下，楼癫认为确实没有必要。费很大的力气，还把自己的财务风险系数变的很糟糕。
当然，有些特殊情况，例如刚需上车迫于无奈，或者手上现金不多，但收入能力很强的，确实可以短期突破这个负债率红线。这是特殊情况，不做主要讨论。
另外，根据楼癫这一年600个家庭的咨询来看，其实多数家庭并不是超过这个负债率，反而是远远低于这个数字。
二、60-70%的收支比红线
收支比主要体现的是投资性支出占收入的比值，在国内主要是指月供压力，即房产月供占收入的比值。通常情况下，楼癫会建议购房者在家庭整体收支平衡的情况下，尽量提高负债率。
前面已经提到负债率上限低于70%为宜，而收支比上限是低于60%为宜。
根据楼癫的数据统计，深圳主流中产的生活开支大概占收入的30%左右。如果按照相对健康的家庭资产配置模型，大概每个月还要在收入中留出10%的钱用作家庭的保险和储蓄。
那么每个月最多能拿出60%的钱来月供，极限情况下，最多拿出70%的钱来供楼。
经历过高负债的人都知道，长期的以贷养贷+负现金流的状态，这种模式太依赖房价的不断上涨。既伤身心，又风险大，
上篇文章中也有提到过，房价是有可能在一定时期内不涨，甚至是阴跌的。如果月供压力很大，滞涨的期间会非常难熬。
最可怕的是，房价不涨，你就没有办法通过套现升值部分来维持这个游戏。
中国人的月供压力确实很大，但是楼癫在置业咨询过程中，始终坚持尽量通过选筹上的改变，来让大家处在收支平衡的状态。
买房终究还是一项资产投资，为的是让家人未来能过上舒适的生活。如果长期压力太大，最终家庭不和睦，人精神状态也出问题，那就得不偿失了。
在这里提醒各位现在和潜在的购房者，在你度过40岁的收入黄金期后，随着年龄的增加，负债和月供压力都应该逐渐降低。直至最后，在退休前达到负债很少或者没有负债的养老水平。
三、24-36个月的现金流储备红线
在投资房产的过程中，现金存款也是极其关键的，主要是考虑到突发的意外发生，提高自己面对第一轮打击的生存能力。
不论是工作上的变动，还是家庭里突然有人生病，也可能是有一笔很好的投资项目需要定下来…
生活中总有种种预期外的事情，需要这样一笔应急性存款。重要性大家都懂，这里无需赘述。
至于金额大小，楼癫认为在收支平衡的情况下，备足24个月的固定开支，这样的一笔应急存款已经是最低极限。
当然，如果你目前是负现金流状态，或者本身收入并不稳定，再或者本身安全感就比较低，手上留36个月的开支，当然会更加安全。
这36个月的时间，是考虑三年限售的影响，在极限情况下，可以让自己有时间缓冲，坚持到套现救场的一刻。
值得一提的是，如果你有≥2套房产，这笔现金存款可以以D款额度的形式存在。也就是你的负债最好是按揭D款和先息后本随借随还两种D款结合的形式。
通常，这笔准备金留在手上其实没啥急用，只是为了应急和部分月供功能。
但是毕竟还欠着银行利率5%成本的D款，而且多数人做现金理财还达不一定能达到这个利率。所以这笔钱最好能先还给银行，等需要的时候，可以随时再拿出来。
那么随借随还的D款就非常适合了，需要的时候提取，不需要的时候还回去。
这类随借随还的D款，真实用起来综合利息成本比较低，可以作为我们负债当中的一个有效补充。
考虑随着年龄增加我们要逐步降低负债率，所以负债主体还是以能逐步还清的按揭D款为主。
根据楼癫的统计，对于2000-5000万规模的投资者，手上有个大概10-15%的这类随借随还的额度也就够用了。
楼癫认为这样用随借随还D款做现金储备的方式，是普通人能控制的，同时持有风险低、成本比较低的方法。
四、30%的高流通性资产红线
前面一直有提到在极限情况下的“弃车保帅”，但是你弃的时候，得有人接啊。买卖过房产的人都很清楚，有的房子明明比市场价高，还是很好卖；有的即使价格比市场价低，也是没人问的。
这时候高流通性房产的重要作用，就体现出来了。楼癫将高流通性房产的定义为，按市场价（同户型一个月内，上一套成交价浮动5%内）挂盘，能够在一个月内签约的房产。
通常这类房产都是片区比较稀缺的，他的优势是能够在不明显亏钱的情况下，快速完成交易。因为出手周期可控，你就可以做很多提前规划，帮助你提前下定换房或者快速回笼资金。
楼癫将流通性，定位为房产投资的最后一道保险，重要性不言而喻。
至于30%的比例，也是楼癫在投资过程中的个人总结的最低下限。楼癫甚至认为，这种房产多多易善，没有上限。
具体到类别上，小金额一般是片区的小户型学位房，大金额的一般是片区标杆楼盘的优质户型。
大家在挑选楼盘的时候，要尤其注意房子具备的一些稀缺点，像景观、朝向还有户型和学位等等。
虽然这类房子你买的时候会贵一点，但是卖的时候，大概率也是可以贵一点出掉的。来来回回其实并不亏，但是却获得了宝贵的高流通性，而这种对周期的把控性，在未来的换房过程中意义重大。
需要提醒的是，由于包括深圳在内的很多城市房产都是有限售期的，那么始终保持手上有一套不在限售期内的房产，就尤为重要。
在流通性选筹上面有很多技巧，这里不赘述，楼癫在后续的文章中会慢慢详解。
五、最终建议
这上下两篇都是关于房产风险的控制，最后把一些个人的建议送给大家。
首先，尽量多增加能随时调用的灵活资金。
具体方法上，除了前面讲的随借随还的D款，另外常用的是利用XYK免息期来“空当接龙”的方法来获取资金。要知道，XYK额度其实是一笔年化4%+的随借随还的XYD。
网上有很多教程，楼癫这里不赘述，把一个专门玩卡的朋友的话送给大家：
XYK有很多活动，玩好了，可以利用他来改善家庭生活，但是他终究是一个防守型的工具，不要做过激的投资。
其次，没啥事不要轻易卖房子。
房市已经过了无脑暴涨时代，持有周期被迫延长，利润摊薄。考虑每次交易的摩擦成本，还不如拿着他，想办法搞搞名额和资金，再去多买一套，收益多数还更好。
当然你的房子要在城市发展的大趋势里，如果你的房子都在罗湖、布吉、横岗、盐田等等洼地，还是趁早往西部或者中部换吧。
最后，房子终究只是生活的一部分，要对生活知足感恩。
从2019年双十一过来的这波买房“大逃杀”，让楼癫深深刻刻地感受到了大家的焦虑。
其实细想下来，你在一线城市有了一套房子，不敢说能大富大贵，但至少不会被时代抛下，财富上不会跑输。
我们本身就是不完美的，不可能每次都做出最佳的选择，所以安心接受生活每一次的馈赠吧。
即使目前还在为首套房奋斗，也不必太焦虑。深圳这座城市不会辜负有心人，该来的早晚会来，是你的也早晚会是你的。
房子只是万千目标中的一个，但奋斗的过程反而是最美丽和踏实的。
在这个快节奏的城市里，楼癫希望大家尝试给自己一点放松的时间，在力所能及的条件下多陪家人。楼癫始终相信，家庭和睦、夫妻同心，困难能克服，日子也会越来越好。
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